Propiedades en la cima

A pesar de que las ventas no acompañan, las propiedades en el barrio siguen subiendo su valor en la comparación en pesos. El continuo avance del dólar por sobre el peso disparó el precio de los inmuebles. Pese a que desde hace ya dos años el mercado no muestra signos vitales positivos y los niveles de venta no mejoran, los precios medidos en pesos–alcanzaron un crecimiento que superó el 30% durante el último año. De acuerdo con el último relevamiento realizado por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, durante 2013 los inmuebles alcanzaron una apreciación del 31,7% respecto de los valores que se manejaron en 2012, un crecimiento que estuvo íntimamente relacionado con la devaluación del peso.

Lejos de esperar un cambio de tendencia para 2014, los especialistas sostienen que los valores en dólares verán un impulso que no llegará al 10%, aunque esto también estaría marcando un incremento en pesos. En cuanto al comportamiento del mercado inmobiliario en general, 2013 cerró con cifras negativas. Durante 2013 se celebraron 35.966 documentos de compra-venta, una reducción del 22,9% si se mide estas cifras con todo lo operado en 2012.

En cuanto al dinero involucrado en esas transacciones, se alcanzaron los u$s 3.563 millones, una caída del 24,6% respecto de los resultados registrados el año anterior. El relevamiento sostiene también que la cantidad de escrituras firmadas alcanzó las 4.427 en diciembre pasado, una baja del 1,12% respecto de igual mes de 2012.

En tanto, la venta de inmuebles de hasta $ 150.000 cayó un 24,1%; las de hasta $ 250.000 un 35,1%; las de hasta $ 900.000 un 9,1% y las de más de $ 900.000 un 2,2 por ciento.

La venta de usados está estancada, pero los dueños prefieren no vender antes que ceder en las cotizaciones de sus propiedades.

La devaluación del peso y la recesión impactan de distintas formas en cada nicho del mercado inmobiliario. Sin embargo, los operadores coinciden en líneas generales en que el sector continúa prácticamente paralizado y que la gran mayoría de los propietarios prefieren no vender antes que bajar sus pretensiones. En lo que es residencial, el año pasado los precios en dólares de las casas y departamentos cayeron entre 7% y 15%, según las fuentes consultadas, y no se espera que puedan bajar mucho más por el momento.

No sorprende, entonces, que las ventas de propiedades estén estancadas, en especial las unidades usadas para uso residencial. Este mercado representa el 85% de las operaciones, que desde hace años se cierran con dólares billete sobre la mesa. Pero aquí la clave es encontrar un precio que conforme a compradores y vendedores, cosa que hoy no resulta sencilla. Fuentes del sector afirman que las operaciones –las que logran concretarse– se terminan pactando en dólares billete, con bajas cercanas al 10% del precio inicial.

Un relevamiento realizado recientemente por la UADE (Universidad Argentina de la Empresa) en base a publicaciones en los medios, indica que los precios en la Capital casi no sufrieron modificaciones en 2013. “En algunos barrios se está ajustando a la baja, pero los porcentajes varían apenas entre el 1 y 3%”, dijo a iEco Ricardo Theller, a cargo de la investigación. El otro dato significativo es que el volumen de avisos (es decir, la oferta de propiedades) cayó con respecto al año anterior.

“Seguimos en una parálisis muy preocupante”, asegura Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, para quien el principal problema en la actualidad es que “hay mucha incertidumbre en la macroeconomía”. Pese a ello, admite que “hay ciertas consultas” pero en un mercado inestable, en el que “la apertura del cepo fue parcial y no le movió el amperímetro al mercado”.

El 2013 fue, para la ciudad de Buenos Aires, uno de los peores años en cuanto a la presentación de proyectos para construir. Los permisos para edificar obras nuevas tuvieron una caída del 58,17 %. Algo que representó, aún sumando los pedidos de ampliación y exceptuando el año 2002 el indicador más bajo de la última década.

Los datos, que corresponden a la Dirección de Estadísticas del gobierno porteño, muestran los metros cuadrados permisados para iniciar nuevos emprendimientos que -en algunos casos, pueden no haber arrancado- pero sirven a modo de termómetro para medir la evolución de la actividad a futuro. Es además, un indicador puro de la inversión privada, dado que, en este ámbito, no hay prácticamente ninguna incidencia de planes oficiales o de inversión pública.

La estadística mostró que, el año pasado, se presentaron proyectos por una superficie de 713.188 m2, casi 1 millón de m2 menos que el área registrada el año anterior cuando las edificaciones nuevas sumaron un superficie de 1.705.137 m2.

Esta caída de la actividad se suma a la baja del 24,5 % que ya se había registrado en 2012 con respecto al 2011, agrega el analista José Rozados del sitio especializado Reporte Inmobiliario.

Si bien fue malo todo el año, “la caída se amortiguó un poco en el segundo semestre porque en los primeros seis meses, la merma rondaba el 70%, señaló. La caída más fuerte se dio en proyectos de edificios o multivivienda, donde la baja interanual llegó al 59,66.

Un dato curioso es que, si se analizan los permisos de construcción según los barrios, por primera vez en los últimos 10 años, no es Palermo el que lidera el ranking de la mayor cantidad de obras nuevas, sino Belgrano que, con 74,878 m2 permisados, concentró el 10,5% del total de los permisos. Detrás se ubicaron -en orden decreciente- Palermo, Villa Urquiza, Balvanera, Caballito y Flores.