Claves para entender el nuevo mercado inmobiliario: por qué alquilar volvió a ser negocio

En un sector en constante transformación como el inmobiliario porteño, la brújula parece haber cambiado de dirección. Mientras el mercado de compraventa intenta recalibrar sus valores, que prácticamente no se mueven, hay una variable que juega otro partido: el alquiler.

Hoy, los precios de los alquileres publicados continúan en aumento y en lo que va del año la suba ya supera a la inflación. El resultado es claro: la ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona a la renta como el principal motor del real estate en la Ciudad de Buenos Aires.

El retorno de la rentabilidad

De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril de 2026 el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Actualmente, se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año atrás.

Esta mejora en la renta se debe a una combinación de factores:

• Venta: El precio medio en CABA se ubica en US$ 2.460/m², con una suba de apenas el 0,4% en el año.

• Alquiler: Un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, superando holgadamente la inflación.

Esta situación disparó la oferta: los avisos de alquiler crecieron un 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023.

El mapa del mercado: ¿Dónde conviene invertir?

La brecha entre los barrios más exclusivos y los más económicos es amplia. Sin embargo, barrios de clase media consolidada como Flores aparecen como un punto de equilibrio estratégico para el inversor.

Valores de Alquiler (Dos ambientes)

Valores de Venta (Promedio m²)

En cuanto a la compraventa, los valores por metro cuadrado mantienen la misma jerarquía, posicionando a Flores como una opción atractiva para quienes buscan tickets de entrada menores a los de la zona norte pero con buena demanda de inquilinos.

• Puerto Madero: US$ 6.135/m²

• Palermo: US$ 3.391/m²

• Flores: US$ 2.180/m²

• La Boca / Lugano: US$ 1.577/m²

El sur y el oeste lideran la rentabilidad

Si la lógica es estrictamente inversora, las mejores oportunidades de retorno no están en los barrios premium, sino en el corredor sur y oeste. Mientras que zonas como Palermo o Belgrano ofrecen rendimientos en torno al 4%, los barrios con menor valor de suelo estiran los números:

1. Lugano: 10,7% anual.

2. Parque Avellaneda: 8,1% anual.

3. Nueva Pompeya: 8,0% anual.

4. Flores: 6,2% anual.

El futuro del crédito hipotecario

Para que el mercado de la compraventa termine de despegar, la clave sigue siendo el crédito. Históricamente, por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales por el “efecto derrame”.

Hoy el mercado se sostiene mayormente con compradores con liquidez propia (dólares en mano). Sin embargo, la reciente baja de tasas en bancos como el Nación, Hipotecario, Galicia y Santander trae una luz de esperanza para que el sector hipotecario ayude a revitalizar la compraventa en los próximos meses.