Cómo reformar su departamento sin problemas

Una de las consultas mas frecuentes
que realiza la gente
en nuestro estudio es “¿Se puede
reformar un departamento?”
Naturalmente, para responderla
es necesario conocer cada caso en
particular, pero hay aspectos que
son comunes a todas las situaciones
y nos permitirán formarnos
una idea general.
En principio es necesario entender
la esencia de la “propiedad horizontal”.
Antiguamente, los edificios
eran propiedad de un solo dueño
que alquilaba los departamentos
para vivienda o “escritorios”.
Esta situación se mantuvo hasta
1948, año en que se promulgó la
ley 13512, llamada de “Propiedad
Horizontal”.
Esta ley permitió que un edificio
pudiera venderse por partes, cada
una de las cuales tendría propietarios
distintos. Estas partes, llamadas
formalmente “unidades funcionales”,
son lo que conocemos
comúnmente como departamentos.
Cada propietario es dueño de
su departamento, pero el conjunto
de unidades forman un edificio común,
por lo que el derecho de propiedad
está condicionado según reglas
específicas que determinan lo
que los propietarios pueden hacer
con su unidad, resguardando de ese
Cómo reformar su
departamento sin problemas
modo la integridad del conjunto.
Así, es bastante conocido que, si alguien
quiere reformar su unidad, no
puede afectar partes comunes tales
como pasillos, hales o escaleras, por
ejemplo. Pero menos evidente es el
caso de las terrazas, que se rigen por
este mismo criterio y que muchas
veces son ocupadas por el propietario
del último piso. Salvo que se
indi q u e lo cont r a r io en e l
Reglamento o la escritura, las terrazas
son de uso común y pertenecen
al consorcio, por lo que nadie puede
usarlas en exclusividad ni construir
en ellas.
Son también partes comunes del
edificio la estructura, las fachadas
internas y externas, las paredesmedianeras,
los patios o las instalaciones,
entre otras cosas, por lo que no
pueden afectarse con las reformas
individuales de cada propietario.
No es frecuente que alguien pretenda
modificar la estructura, pero sí
es común que se techen patios internos,
se cierren balcones o se ocupen
sectores de terraza con alguna
construcción, acciones todas que
requieren el permiso del resto de los
propietarios. Algo parecido pasa
con las instalaciones internas, que
suelen cambiarse completamente
cuando se renuevan baños o cocinas.
Estas también pertenecen al
consorcio, pero a diferencia de los
casos anteriores, su renovación beneficia
al conjunto del edificio.
Dentro de cada unidad también
pueden cambiarse pisos o revestimientos
de cualquier tipo, reparar
revoques, pintar paredes o aberturas
o renovar artefactos de baño o
muebles de cocina entre otras cosas;
pero deberá cuidarse especialmente
que estas reformas no afecten
fachadas o lugares comunes como
por ejemplo sucede cuando se
cambia el piso de los balcones o se
pintan las persianas.
También puede pasar que un propietario
quiera modificar la distribución
interna de su unidad, demoliendo
paredes existentes o construyendo
nuevas. Esto es técnicamente
posible, pero es necesario
verificar lo que establece el reglamento
al respecto ya que en la mayoría
de los casos requiere permisos
especiales.
Se puede concluir entonces que
los departamentos pueden reformarse
sin problemas, pero para
ello es necesario respetar lo que
disponen el Reglamento de
Copropiedad, el Consorcio y el
Gobierno de la Ciudad, porque así
se resguardan la unidad del conjunto
y el derecho del resto de los
propietarios. 
(*) El arquitecto Edgardo
Curcio recibe las consultas de
los lectores de Flores de Papel
en arquicurcio@yahoo.com.ar