¿Cómo se actualizan los alquileres?

Los alquileres y sus tarifas son siempre temas polémicos. Sepa como hacer para una actualización de los mismos sin causar escozor en los demás y sin dañar el bolsillo.

La Justicia ha declarado nula la cláusula que establece que las partes del contrato locativo se reunirán cada semestre o año a retasar el alquiler, durante el plazo mínimo legal de orden público (2 años vivienda y 3 los restantes destinos -comercio, oficinas, depósitos-) fijado por el art. 1507 del Código Civil. En general se pacta en estas inválidas cláusulas que se retasa, tomando en cuenta los índices de precios o la tasación de dos o tres inmobiliarias.

Así lo resolvió la Sala F, de la Cámara Nac. de Apelaciones en lo Civil de la Cap. Fed. el 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok, s/Consignación” (Expte. 84.054/2004, L. 508.988), donde se dispuso declarar la nulidad de la cláusula de un contrato locativo que contemplaba la posibilidad de renegociar el alquiler, transcurridos los primeros seis meses de vigencia de acuerdo a los valores de plaza, porque atenta contra el principio de orden público que exige mante ner las condiciones inalterables del arriendo durante el plazo mínimo del contrato previsto en el art. 1507 del CC. y, tratando los alquileres escalonados, reafirmó su validez.

Sin embargo, existen diversos métodos para fijar y mantener estable el alquiler de un contrato locativo, a pesar de la prohibición de reajustar, a) alquiler escalonado (aplicable a la vivienda y comercio); b) alquiler como obligación alternativa de escalonamiento o fijación de precio por inmobiliarias; c) alquiler fijado en la cantidad de pesos para adquirir un producto determinado según el ramo de explotación del negocio de que se trate (café, harina, nafta, etc.); d) alquiler en moneda extrajera; e) alquiler escalonado más porcentaje de ventas.

Otro templo: alquiler como obligación alternativa a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal: este alquiler alternativo escalonado, que puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias), en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación.

Y si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler, deberá pagar el alquiler escalonado que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres. Lo importante de este método es que puede emplearse durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.