Comprar para alquilar: los barrios que dejan mejor renta y en qué tipo de departamento invertir

¿Volvió a ser negocio comprar para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires? Esta es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario donde los valores de venta comenzaron a recuperarse. A pesar de que en los últimos meses la suba se moderó, la reaparición del crédito hipotecario volvió a poner las inversiones sobre la mesa de los argentinos.

Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto se sentirá de lleno en el mercado de alquileres: al haber más inquilinos convertidos en propietarios, la demanda se descomprime y los valores de alquiler encuentran un menor margen para seguir subiendo.

A esto se suma que, tras la derogación de la ley de alquileres a fines de 2023, la oferta creció con fuerza. Encaminado el 2026, el escenario combina señales de estabilización con una fuerte atención puesta en la rentabilidad inmobiliaria en CABA.

Los números actuales de la rentabilidad porteña

En este nuevo contexto, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional mostró signos muy positivos. A marzo de 2026, los promedios en la ciudad se ubicaron de la siguiente manera:

• Monoambientes (42 m² promedio): 5,8% de rentabilidad anual.

• Dos ambientes (50 m² promedio): 5,62% de rentabilidad anual.

• Tres ambientes (73,5 m² promedio): 5,7% de rentabilidad anual.

Tomando como referencia un dos ambientes estándar, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 6,4% menos de tiempo que lo requerido hace apenas un año.

Cuáles son los barrios más rentables de la ciudad

La verdadera diferencia para el inversor aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en zonas donde los valores de venta (el costo de entrada) aún se mantienen bajos en términos relativos.

Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes gracias a su bajo valor por metro cuadrado y a alquileres que se sostienen firmes:

(Otras zonas destacadas en el ranking de alta rentabilidad son La Boca, Vélez Sarsfield y Constitución).

Los barrios premium: Menor ganancia porcentual

En la vereda opuesta aparecen los corredores más exclusivos de CABA. Barrios como Puerto Madero, Núñez, Palermo y Belgrano tienen rentabilidades mucho más acotadas, que oscilan entre el 3,7% y el 4,9% anual.

¿La razón de este fenómeno? Los altísimos valores de venta de las propiedades comprimen la rentabilidad porcentual final, aun cuando estos barrios cuentan con una demanda sólida, alquileres caros y un riesgo de desocupación prácticamente nulo.

Elegir dónde invertir dependerá exclusivamente de la estrategia del comprador: apostar por un recupero rápido de la inversión en las zonas periféricas del sur, o resguardar el capital en los barrios más cotizados del corredor norte.