Desplome récord de propiedades para alquiler: hay barrios porteños en los que la oferta ya es casi nula

Alquilar en Argentina es un trauma. La oferta cayó como nunca antes y hay barrios de la ciudad de Buenos Aires en los que casi no hay departamentos en alquiler tradicional. Los inquilinos a los que se les vence el contrato están en problemas. Por ejemplo en Mataderos, hay sólo 11 departamentos en alquiler y en Saavedra, se estiman que hay 23 de los cuales casi la totalidad son en dólares y en formatos temporarios o turísticos.

Además, los que se ofrecen dentro del esquema tradicional son caros: en San Telmo, un monoambiente sobre la calle Humberto Primo al 500 tiene un valor mensual de $70.000 y se alquila a través de dueño directo.

Hay mucha preocupación en el mercado inmobiliario. Se esperan señales desde el Gobierno y del Congreso para que se traten los proyectos pendientes: pasan las semanas sin novedad y reina la incertidumbre.

Inquilinos y propietarios avanzan en los contratos, pero también aumentaron los acuerdos informales por 2 años con ajustes semestrales (similares cómo se hacían antes de que entre en vigencia la polémica Ley de Alquileres sancionada en 2020). Pero los que necesitan acceder a una vivienda los convalidan porque no tienen dónde vivir.

Un informe de Maure Inmobiliaria marcó que el derrumbe de la oferta hasta abril último es del 15% interanual. Miles de propietarios retiraron inmuebles y los pasaron en venta o los reconvirtieron y equiparon para locaciones temporarias por estar en disconformidad con la actual normativa que establece plazos de tres años de contratos y ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Locación (en mayo registró un aumento del 95,93% por debajo de la inflación acumulada que supera el 104% interanual) que regula el Banco Central.

En el gráfico se puede observar la marcha de la oferta en los últimos 10 años donde compara la cantidad de departamentos en venta y en alquiler en CABA. Se estima que de la oferta total de inmuebles en CABA hay hasta un 3% en alquiler y el resto en venta. Algo sin precedentes.

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, dijo a Infobae que “en los ´90 había un 90% de inmuebles en venta y sólo un 10% en alquiler, y era más común que la gente pudiera comprar su propio hogar. Ya en la primera década de este siglo se fue revirtiendo el dato y de la oferta en CABA un 70% era para venta. Nunca se observó un derrumbe de viviendas en locación tan grande como ahora”.

La caída
En Palermo, uno de los barrios más buscados, la disparidad es gigante. En venta hay más de 18.000 departamentos y 1.400 en alquiler, pero de esa cifra solo el 15% están en pesos, los otros son para locaciones temporarias.

Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, está convencido de que se llegó a esta dramática situación por la Ley de Alquileres. “Fue una bomba nuclear para el sector. Desde el segmento veníamos pronosticando desde comienzos de 2016, cuando los políticos comenzaron con la idea de destruir el Código Civil y Comercial (por el cual se regían los alquileres) y la ley que se hizo en tiempos de Alfonsín y tuvo vigencia hasta 2015, que los malos caminos iban a impactar en el sector de los alquileres tradicionales. Nos quedamos cortos con las estimaciones y ahora el daño es muy severo”.

Expertos sostienen que con la ley actual pretendieron beneficiar a los inquilinos castigando y dejando cautivos a los propietarios con cuestiones muy perjudiciales para los nuevos contratos (se llevó el plazo mínimo de 2 a 3 años con un país devastado por inflación que llegó a los 3 dígitos con alquileres congelados por 12 meses.

“Se firma un contrato de 36 meses y hay sólo 2 ajustes durante el mismo: mes 13 y mes 25″, añadió Braña.

Análisis
La oferta analizada por Maure incluye tanto la de unidades usadas como a estrenar. Soledad Balayan, de la inmobiliaria, dijo que “la mayor caída interanual en cantidad de avisos de alquiler se dio en agosto de 2022, cuando superó el 40%; sin embargo la mayor cantidad de opciones para alquilar desde que tenemos el índice de oferta fue a fines de diciembre 2019, previo a la pandemia y la ley”.

“Lamentablemente la sangría de la oferta se notará mucho más aún un gran porcentaje de contratos no se renovarán y no volverán al mercado de alquileres por la experiencia vivida durante los últimos 3 años”, dijo Braña.

Por los barrios
Entre Liniers, Villa Luro o Versalles la situación es desesperante para quien debe encontrar una vivienda en locación.

La demanda supera ampliamente la oferta. Ariel Erice, de Inmobiliaria Naccarato, destacó que “cuando entra algún inmueble en alquiler no llegamos a publicarlo por la cantidad de gente que tenemos agendada. Trabajamos entre Villa Luro, Liniers, Floresta y hoy sólo tenemos dos departamentos de 1 ambiente que ingresaron después de 2 meses de incertidumbre”.

De lo poco que hay en esa zona de CABA, los valores de departamentos de dos ambientes oscilan entre $115.000 y $140.000 y los de 3 ambientes entre los $160.000 y $180.000 mensuales.

Tampoco hay oferta de casa en alquiler. Los PH son muy buscados: de dos ambientes ronda en $125.000 y los de 3 ambientes, desde $170.000 por mes.

Cómo salir del problema
Para Erice lo mejor es volver a realizar acuerdos bajo la normativa de antes con el Código Civil y Comercial, donde el contrato era de 2 años y el aumento semestral libre entre partes. “En ese caso habría un incremento de la oferta y varios propietarios que no están conformes con la ley vigente los volverían a alquilar. Nos dicen que hasta que no se aclare la situación no volverán a poner en locación su vivienda, y por ahora prefieren tenerla en venta”, dijo.

Sobre si los propietarios que reciben sus inmuebles que desocupan los inquilinos y los vuelven a poner en alquiler, Balayan explicó: “En su gran mayoría y viendo como aumenta la inflación, no están dispuestos a ingresar a un contrato de 3 años con alquiler congelado. Prefieren dejarlo vacío o encontrar un conocido que les alquile el inmueble de manera informal”.

Desde el segmento recomiendan a inquilinos que si ya tienen un contrato vigente conserven el buen vínculo con el propietario y llegar un acuerdo para extenderlo.

“Ya que si salen al mercado hoy no hay prácticamente opciones y los precios son muy altos. Los más perjudicados con la ley son los nuevos inquilinos, aquellos que van al mercado por primera vez. En muchos de esos casos no pueden independizarse y deben seguir viviendo con sus padres”, concluyó Balayan.