Ni por el dólar ni por la inflación: La verdadera razón por la que los departamentos nuevos van a subir de precio

En la mayoría de las industrias es muy difícil anticipar qué va a pasar con la oferta. Sin embargo, en el mercado de la construcción ocurre exactamente lo contrario: como el proceso productivo lleva años, el futuro se puede leer con bastante precisión. Y esa lectura hoy es incómoda para los futuros compradores.

Mientras el mercado sigue mirando de reojo la demanda y la reaparición del crédito, los datos duros muestran que la oferta de viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ya empezó a caer con muchísima fuerza y, lo más relevante, va a seguir haciéndolo. Es esta drástica caída en la oferta lo que empujará el precio de los departamentos nuevos hacia arriba.

El engaño de los permisos de obra

El indicador más utilizado históricamente para anticipar el futuro inmobiliario son los permisos de obra, pero para los desarrolladores esto es engañoso.

Durante los últimos años se registraron más de 2.500.000 m² anuales en permisos, pero la superficie efectivamente terminada fue menos de la mitad. Muchas obras se aprueban pero nunca empiezan, y otras simplemente modifican su permiso (duplicando el registro). La verdadera oferta no está en lo que se aprueba en los papeles, sino en lo que efectivamente se construye. Y ahí aparece el primer quiebre.

(Fuente: Datos preliminares de la Agencia Gubernamental de Control – GCBA).

El fin del “veranito” inmobiliario y la falta de reposición

El pico de entregas que se vivió en 2025 no fue casualidad. Entre 2019 y 2022 se dio una combinación macroeconómica difícil de repetir: suelo barato por cambios normativos y costos de construcción históricamente bajos en dólares. Ese contexto incentivó una ola de desarrollos que hoy se están terminando.

El problema es que ese ciclo ya terminó. Desde 2023 los costos de construcción suben sin pausa y el valor de la tierra volvió a encarecerse. El resultado es inmediato: menos proyectos nuevos y menos oferta futura.

En las etapas iniciales de obra (fundaciones) ya se observa una caída del 15% respecto a los niveles previos. La cuenta matemática es simple: lo que viene no alcanza para reponer lo que se está terminando y entregando hoy.

“Flight to Quality”: ¿En qué barrios se construye hoy?

El cambio no es solo en cantidad de metros, sino también en ubicación. Al encarecerse los costos de construcción, el peso relativo del suelo en el negocio se reduce. Esto genera un comportamiento previsible: los desarrolladores e inversores dejan de asumir riesgos en zonas periféricas y se concentran exclusivamente en zonas consolidadas de alto valor de reventa.

Este fenómeno se conoce como flight to quality (vuelo hacia la calidad). Barrios emergentes que habían ganado un enorme protagonismo en los últimos años —como Chacarita, Villa Ortúzar, Boedo o Saavedra— empiezan a perder terreno frente a los históricos gigantes del corredor norte:

• Palermo

• Belgrano

• Núñez

• Colegiales

• Caballito

El dato: En 2025, los cinco barrios con mayor cantidad de metros estrenados explicaban el 39% del total. Hoy, en las etapas iniciales de obra, esos mismos barrios de élite ya concentran cerca del 50%. Hay menos obras, en menos lugares, y cada vez más lejos de la zona sur.

Si la oferta cae y se concentra, y la demanda se mantiene estable (o crece gracias a los créditos), el ajuste de mercado es inevitable. Primero se construye menos, después se siente la falta de unidades terminadas, y recién ahí aparecen los precios al alza. El mercado ya dio vuelta sus cartas, solo falta ver cuándo impactará el golpe en el bolsillo de los compradores.