Para inquilinos y propietarios: dos métodos fáciles para saber cómo calcular el aumento del alquiler

En un contexto en el que el acceso a la vivienda es para muchos más un sueño que una realidad, los inquilinos enfrentan términos y condiciones endurecidas a partir de la Ley de Alquileres (27551). La norma sancionada en julio del 2020 extendió el plazo de los contratos de dos a tres años y reformuló la manera en la que se determina el precio de los mismos.

Desde entonces, el valor de los alquileres se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato. Estos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual. Hasta la promulgación de la ley, el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y los ajustes, en general, eran acordados entre las partes.

La actualización anual del precio propició un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios ahora deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del año que no van acorde a la economía del momento.

A continuación, un detalle mes a mes de cuánto se actualizaron los contratos vigentes durante los últimos 12 meses, según el ICL.

• Septiembre 2022: 64,67%
• Octubre 2022: 67,31%
• Noviembre 2022: 73,12%
• Diciembre 2022: 77,58%
• Enero 2023: 81.40%
• Febrero 2023: 85.88%
• Marzo 2023: 92.06%
• Abril 2023: 95.43%
• Mayo 2023: 100%
• Junio: 104.05%
• Julio: 109,4%
• Agosto: 113.01%
• Estimación a mediados de septiembre: 114,62%

Cómo calcular el aumento del alquiler con una calculadora automática

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Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
• En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento
• Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
• Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Por ejemplo, hace un año el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $79.266, que es el precio de alquiler que promediaba un departamento de dos ambientes en ese entonces, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de septiembre del 2022, el 1° de septiembre de 2023 debería empezar a pagar el aumento actualizado de $168.801,28. Entonces, para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:

• 01/09/2022 en Fecha de Inicio del Contrato.
• 01/09/2023 en Fecha de Actualización del Contrato.
• 79266 en Monto Inicial del Contrato (escribir sin puntos ni comas para separar centenas).

Ese cálculo arrojará que el monto a abonar durante el próximo año (hasta septiembre 2024) sería de $168.801,28 en base al incremento del 112,96% establecido por el ICL a principios de este mes.

Con la web del BCRA

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Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta opción no cuenta con un cálculo automático sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

• Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
• Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.